Cá nhân, hộ gia đình cho thuê bất động sản từ 2026 được xác định là đối tượng kinh doanh và phải kê khai thuế. Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm sẽ chịu thuế GTGT và TNCN 5% theo quy định mới.

 

Mỗi cá nhân, hộ gia đình tham gia cho thuê bất động sản trực tiếp trở thành đối tượng kinh doanh theo pháp luật. Việc tuân thủ quy định về đăng ký kinh doanh, thuế và pháp luật liên quan không chỉ là nghĩa vụ mà còn giúp hoạt động thuê nhà minh bạch, ổn định và bảo vệ quyền lợi người kinh doanh.

 

Doanh thu hàng năm	Thuế giá trị gia tăng (GTGT)	Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
≤ 500 triệu đồng	Miễn	Miễn
> 500 triệu đồng	5% của tổng doanh thu	5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng

 

Lưu ý quan trọng về thuế cho thuê bất động sản:

 

Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê có thể trừ 500 triệu đồng/năm trước khi tính thuế TNCN.

 

Nếu bên thuê khai thay, nộp thay thuế, hợp đồng phải ghi rõ số tiền trừ và thỏa thuận khai thay.

 

(Căn cứ: Khoản 4, Điều 4, Nghị định 68/2026/NĐ-CP)

 

1. Ai cần kê khai thuế cho thuê bất động sản?

 

Trực tiếp khai thuế: Cá nhân cho thuê tài sản cho cá nhân hoặc tổ chức khác mà không có thỏa thuận khai thay.

 

Khai thuế thay: Tổ chức thuê thực hiện khai, nộp thay theo hợp đồng đã thỏa thuận.

 

 

2. Hồ sơ khai thuế cho thuê bất động sản

Trường hợp khai thuế	Mẫu hồ sơ	Ghi chú
Cá nhân trực tiếp	01/BĐS + 01/BK-BĐS	Kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC
Tổ chức khai thay	01/TCKT + 02/BK-KTBĐS	Ban hành kèm Thông tư 18/2026/TT-BTC

 

 

3. Thời hạn nộp hồ sơ và thuế

 

Cá nhân trực tiếp khai thuế: Hai lần/năm: lần 1 trước 31/07, lần 2 trước 31/01 năm tiếp theo

 

Một lần/năm: trước 31/01 năm tiếp theo Tổ chức khai thuế thay: theo kỳ thanh toán tiền thuê

 

 

 

4. Nộp hồ sơ tại đâu?

 

Cá nhân nộp hồ sơ tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

 

Nếu nhiều bất động sản trên cùng địa bàn hoặc khác tỉnh, khai tổng hợp chung 01 hồ sơ.

 

Trường hợp tổ chức thuê khai thay, nộp thay, nộp tại cơ quan thuế của bên thuê.

 

5. Quy định chuyển tiếp với hợp đồng cũ

 

Hợp đồng phát sinh trước 01/01/2026 và còn trên 6 tháng: nếu đã nộp thuế, được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế.

Phần doanh thu còn lại trên 500 triệu đồng: kê khai, nộp theo quy định.

 

Hồ sơ điều chỉnh: Năm 2025: Mẫu 01/TTS (Thông tư 40/2021/TT-BTC) Năm 2026: Mẫu 01/BK-BĐS (Thông tư 18/2026/TT-BTC)

 

 

 

 

6. Tóm tắt dữ liệu thuế với cá nhân cho thuê bất động sản

 

Miễn thuế: 500 triệu đồng doanh thu/năm

 

Thuế GTGT: 5% tổng doanh thu nếu >500 triệu đồng

 

Thuế TNCN: 5% phần doanh thu vượt 500 triệu

đồng/năm

 

Hồ sơ: 01/BĐS và 01/BK-BĐS (hoặc 01/TCKT + 02/BK-KTBĐS nếu khai thay)

 

Thời hạn nộp: 31/07 hoặc 31/01, tùy phương án khai thuế.

 

 

 

Hộ kinh doanh, cá nhân cho thuê bất động sản 2026 phải nộp 02 sắc thuế là Thuế TNCN và thuế GTGT nếu có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm.

 

Theo đó:

 

- Trường hợp hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế TNCN, thuế GTGT.

- Trường hợp hộ, cá nhân cho thuê bất động sản có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở lên thì thực hiện nộp thuế TNCN và thuế GTGT theo cách công thức sau:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu x 5%

Số thuế TNCN phải nộp = (Doanh thu - 500 triệu đồng) x 5%

Ví dụ: Năm 2026, bà A cho công ty B thuê nhà làm cửa hàng kinh doanh với giá 50 triệu đồng/tháng. Khi đó, số thuế bà A phải nộp trong năm 2026 bao gồm:

Thuế GTGT = (50 triệu đồng x 12 tháng) x 5% = 30 triệu đồng.

Thuế TNCN = (50 triệu đồng x 12 tháng - 500 triệu đồng) x 5% = 5 triệu đồng.

=> Tổng số thuế bà A phải nộp trong năm 2026 là 35 triệu đồng.

 

 

Tuấn Anh

 

https://danviet.vn/ca-nhan-ho-gia-dinh-cho-thue-bat-dong-san-nhung-con-so-can-nam-de-tranh-sai-pham-thue-d1417126.html